Usucapião: tipos, prazos e como fazer em cartório
Quanto tempo é preciso morar no imóvel para ter direito à usucapião, quais são os tipos e como funciona a usucapião extrajudicial em cartório.
Usucapião é a forma de se tornar dono de um imóvel pela posse prolongada, mansa e contínua, como se dono fosse. É a saída para quem mora há anos num imóvel sem escritura, comprou por contrato de gaveta ou herdou uma situação que nunca foi regularizada.
Quais são os tipos e os prazos
Tipo | Tempo de posse | Principais requisitos | Lei |
Familiar | 2 anos | Imóvel urbano de até 250 m² dividido com ex-cônjuge ou ex-companheiro que abandonou o lar; não ter outro imóvel | CC, art. 1.240-A |
Especial urbana | 5 anos | Imóvel urbano de até 250 m² usado como moradia; não ter outro imóvel | CC, art. 1.240 |
Especial rural | 5 anos | Área rural de até 50 hectares, produtiva, com moradia; não ter outro imóvel | CC, art. 1.239 |
Ordinária | 10 anos (ou 5) | Justo título (um contrato, por exemplo) e boa-fé; 5 anos em casos específicos de moradia | CC, art. 1.242 |
Extraordinária | 15 anos (ou 10) | Não exige título nem boa-fé; cai para 10 anos se for moradia ou houver obras produtivas | CC, art. 1.238 |
Em todos os tipos, a posse precisa ser sem oposição do dono e sem interrupção. Quem paga aluguel ou mora com permissão do dono, como em comodato, não tem posse para usucapião enquanto essa relação durar.
Atenção: imóvel público não pode ser usucapido
A Constituição proíbe a usucapião de imóveis públicos (art. 183, § 3º). No Distrito Federal, muitas áreas ainda pertencem à Terracap ou à União. Nesses casos, o caminho é a regularização fundiária, não a usucapião. Por isso, o primeiro passo é sempre descobrir de quem é a área na matrícula.
Herdeiro pode usucapir imóvel de herança?
Em regra, o herdeiro que mora no imóvel da herança é coproprietário, não possuidor contra os outros. O Superior Tribunal de Justiça admite a usucapião entre herdeiros quando um deles exerce posse exclusiva, como dono, sem oposição dos demais, pelo prazo legal. Cada caso depende de prova dessa posse exclusiva.
Usucapião extrajudicial: em cartório
Desde 2015 é possível fazer a usucapião diretamente no Cartório de Registro de Imóveis (Lei de Registros Públicos, art. 216-A). Costuma ser mais rápida que a ação judicial. As etapas são:
Ata notarial: lavrada no Cartório de Notas, registra o tempo e a forma da posse.
Planta e memorial descritivo: feitos por engenheiro ou arquiteto, com ART ou RRT.
Certidões negativas de ações em nome do possuidor e do proprietário.
Documentos da posse: contas, IPTU, contratos, fotos, declarações de vizinhos.
Pedido ao Registro de Imóveis, com advogado.
Notificação do proprietário, dos vizinhos confrontantes e dos órgãos públicos. O silêncio deles é tratado como concordância.
Registro da usucapião na matrícula, com o possuidor como novo dono.
Se alguém se opuser, o cartório tenta uma conciliação. Sem acordo, o pedido vai para a Justiça.
Usucapião judicial
Quando há disputa, ou o cartório não aceita o pedido, a usucapião é pedida em ação na Justiça. As provas são parecidas, mas o prazo costuma ser maior.
Quanto custa
Os custos incluem a ata notarial, o trabalho técnico de planta e memorial, as certidões e os emolumentos do registro, que seguem tabela oficial conforme o valor do imóvel. Há também os honorários do advogado, combinados em contrato.
Resumo
O prazo vai de 2 a 15 anos, conforme o tipo.
Imóvel público, comum no DF, não pode ser usucapido.
Com documentos e sem disputa, o cartório costuma ser o caminho mais rápido.
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