Contrato de Compra e Venda Sem Escritura: Riscos Reais e as Soluções Jurídicas Para Regularizar Seu Imóvel

Regularizar um contrato de compra e venda sem escritura é essencial para evitar perda do imóvel, penhoras e litígios. Veja os riscos e as soluções jurídicas mais seguras.

Comprar ou vender um imóvel apenas com contrato particular, sem escritura registrada, é uma prática muito comum no Brasil, especialmente em imóveis antigos, condomínios irregulares, áreas adquiridas informalmente ou negócios feitos “de confiança”.

Mas essa prática, embora difundida, carrega riscos jurídicos sérios, que podem comprometer a propriedade, inviabilizar financiamentos, impedir a venda e até gerar perda total do investimento.

1. O Contrato Particular NÃO Transfere Propriedade

O primeiro ponto fundamental é que somente com o registro da escritura pública no Cartório de Registro de Imóveis que efetivamente você transfere a propriedade de um imóvel, conforme art. 1.245 do Código Civil.

Isso significa que, mesmo com:

• contrato assinado

• firma reconhecida

• testemunhas

• pagamento integral

• IPTU em seu nome

• contas de energia e água

  
  

… você não é proprietário perante a lei.

Você é possuidor e isso coloca o imóvel em uma área de alto risco patrimonial.

2. Os Riscos Reais de Comprar um Imóvel Sem Escritura

Aqui está o que realmente pode acontecer e acontece com frequência.

2.1. O imóvel pode ser vendido novamente para outra pessoa

Se o vendedor ainda consta como proprietário na matrícula, ele pode vender o mesmo imóvel para um terceiro. E quem prevalece é quem registrar primeiro, mesmo que você tenha comprado antes.

2.2. Penhoras, dívidas e bloqueios podem atingir o imóvel

Se o vendedor:

• contrair dívidas,

• sofrer uma execução,

• tiver indisponibilidade judicial,

o imóvel pode ser atingido, porque a propriedade continua no nome dele.

2.3. Você pode perder todo o investimento em inventários

Se o vendedor falece, o imóvel entra no inventário, mesmo que você tenha pago integralmente.

E você será tratado como terceiro interessado, não como proprietário.

2.4. Impossibilidade de financiar, vender ou regularizar

Sem escritura, você não pode:

• financiar o imóvel,

• vender formalmente,

• registrar hipoteca,

• participar de um inventário com ele,

• utilizá-lo em planejamento sucessório.

  
  

É um patrimônio estagnado.

2.5. O risco de nulidade e litígios

Contratos antigos, assinados por procuradores, herdeiros ou terceiros sem legitimidade podem ser invalidados.

3. Por Que Isso Acontece?

O imóvel só existe juridicamente por meio da matrícula. Sem registrar a transferência, tudo permanece vinculado ao antigo dono.

É como comprar um carro sem passar para seu nome no DETRAN: o veículo é seu apenas “na prática”, nunca “no direito”.

4. Qual é a Solução? Depende da Situação do Imóvel

A boa notícia é que existe solução jurídica para quase todos os cenários — mas cada um exige uma estratégia distinta.

4.1. Escritura e registro tradicional (quando possível)

Se:

• o vendedor está vivo

• possui capacidade

• aceita formalizar

• não há dívidas impeditivas

basta lavrar a escritura pública e registrar.

É o cenário ideal, mas nem sempre possível.

4.2. Adjudicação Compulsória (Judicial ou Extrajudicial)

Quando o vendedor não coopera, desaparece, falece ou se recusa a formalizar, a adjudicação compulsória é o caminho.

Ela força o registro da propriedade independentemente da vontade do vendedor.

Hoje, com a Lei 14.382/2022, ela pode ser feita diretamente no cartório, sem processo judicial. É uma solução poderosa.

4.3. Usucapião Extrajudicial ou Judicial

Quando a posse é:

• prolongada,

• mansa e pacífica,

• pública,

• qualificada,

• sem oposição,

• e com tempo legal suficiente,

  
  

é possível transformar posse em propriedade por usucapião.

Ideal para:

• contratos de gaveta antigos;

• imóveis ocupados há décadas;

• terrenos de herança não regularizados;

• imóveis com vendedores falecidos;

• áreas urbanas antigas sem documentação.

  
  

A usucapião extrajudicial, quando possível, é rápido e eficaz.

4.4. Inventário com cessão de direitos (quando o vendedor falece)

Se o proprietário faleceu, pode ser necessário:

• inventário + cessão

• partilha

• renúncia

• ou acordo entre herdeiros.

  
  

Cada situação exige uma engenharia jurídica própria.

5. Regularizar é mais barato do que corrigir um problema depois

A regularização feita com estratégia:

• valoriza o imóvel,

• elimina riscos,

• permite vender ou financiar,

• garante segurança sucessória,

• e protege você de terceiros, herdeiros e credores.

  
  

Deixar “para depois” só aumenta o custo e a complexidade.

Contrato Sem Escritura NÃO te faz dono do imóvel.

Negócios imobiliários exigem precisão jurídica. E, no caso do contrato sem escritura, a urgência é ainda maior, porque o risco não é teórico, é real e crescente com o tempo.

Se você possui um imóvel nessa situação, regularizar não é apenas uma formalidade, pois com a regularização você protege seu patrimônio, evita litígios e garante que aquilo que é seu seja registrado em seu nome.

Conte com a LM Advocacia para regularizar a propriedade do seu imóvel, nós atuamos com:

• adjudicação compulsória

• usucapião extrajudicial

• auditoria documental

• tratamento de cadeia dominial

• regularização registral completa

• soluções jurídicas avançadas para contratos informais.

  
  

Se você tem um contrato de compra e venda sem escritura, agende uma Análise Jurídica de Risco e permita que seu patrimônio seja tratado com a segurança e o rigor técnico que você merece.