Comprar ágio de imóvel é seguro? Riscos e como se proteger
No DF, "comprar o ágio" virou expressão do dia a dia. Funciona assim: alguém financiou um imóvel, pagou parte das parcelas e quer sair. O comprador paga a essa pessoa um valor pela parte já quitada, o ágio, e assume as parcelas restantes. O negócio costuma sair mais barato que um imóvel quitado. O risco está na forma como ele é feito.
O problema do contrato de gaveta...
Na maioria dos casos, o ágio é feito só entre comprador e vendedor, sem o banco. É o chamado contrato de gaveta. Nesse formato:
O imóvel continua no nome do vendedor, na matrícula e no banco.
Dívidas do vendedor alcançam o imóvel. Se ele for executado, o imóvel pode ser penhorado.
Se o vendedor falecer, o imóvel entra no inventário dele, e você depende dos herdeiros.
Se o vendedor se divorciar, o imóvel pode entrar na partilha do casal.
O seguro habitacional do financiamento cobre o mutuário original, não você.
Se uma parcela atrasar, o banco cobra o vendedor e pode tomar o imóvel, sem tratar com você.
Como comprar ágio com mais segurança?
Transferência do financiamento com anuência do banco. O banco analisa sua renda e passa o contrato para o seu nome. É o caminho mais seguro, ainda que exija nova análise de crédito e pagamento de ITBI e taxas.
Quitação e escritura. Se for viável, quitar o saldo e lavrar a escritura em seu nome encerra o risco.
Se for mesmo fazer por contrato particular: confira a matrícula e o extrato do financiamento, peça certidões do vendedor, inclua o cônjuge dele no contrato e reconheça firmas. Uma procuração pública ajuda, mas não substitui o registro.
E a cessão de direitos hereditários?
É outra situação comum: um herdeiro vende a parte que vai receber de uma herança antes de o inventário terminar.
A lei impõe regras:
Precisa ser por escritura pública (Código Civil, art. 1.793).
O herdeiro vende uma fração da herança, não um bem específico. Vender "a casa" antes da partilha, sem autorização, não vale contra os demais herdeiros.
Os outros herdeiros têm preferência para comprar, nas mesmas condições (CC, art. 1.794).
Quem compra só recebe o imóvel no fim do inventário, e o que receber depende da partilha.
Resumo
Ágio por contrato de gaveta deixa o imóvel exposto às dívidas, ao divórcio e à herança do vendedor.
O caminho mais seguro é transferir o financiamento com aval do banco.
Cessão de direitos hereditários exige escritura pública e respeito à preferência dos outros herdeiros.
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